一、商業(yè)地產(chǎn)推廣媒介組合
商業(yè)地產(chǎn)推廣不同的媒介渠道有不同的收益性和效率，也就是說，不同群體關(guān)注的媒介渠道是不一樣的。因此，要保證宣傳推廣的有效性，首先要對媒介渠道進(jìn)行分析。
例如，通過前期的分析和鎖定，得知商戶群體一般都看某份報紙，那么項(xiàng)目在針對商戶進(jìn)行宣傳推廣時就應(yīng)該在該報紙投放廣告;如果商戶一般都是通過宣傳單獲得信息，那么宣傳推廣的重點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移為宣傳單的印制和發(fā)放。
具體來說，媒介組合、渠道主要包括以下幾種：
電媒
電媒一般包括電視、廣播等，在推廣中，其運(yùn)用的方式都需要進(jìn)行分析。例如，在推廣的某個階段是運(yùn)用全部電媒還是只采用其中的一種;哪種電媒重點(diǎn)運(yùn)用、哪種電媒輔助采用、哪些電媒根本不用。對此，針對不同的群體和結(jié)點(diǎn)要進(jìn)行媒介宣傳推廣的細(xì)化分析，包括每個媒介渠道的有效性和覆蓋面等。
當(dāng)然，其中也存在一些特性。例如，從推廣的成本上看，有的媒介在當(dāng)?shù)乇容^貴，如果項(xiàng)目的媒介推廣成本有限，那么針對較貴的媒介渠道可能就會只做一些適當(dāng)性的推廣或者不做推廣，這有一定的靈活性，因此，要進(jìn)行一個綜合的分析和考慮。
紙媒
紙媒主要包括報紙、樓書、宣傳單、海報等，對此也要進(jìn)行逐步的分析。比如，在對海報進(jìn)行分析時，首先要分析海報的印刷成本，即每張海報的價格;如果是報紙廣告，就要分析一期正面的全版、半版、通欄的廣告投放價格以及封面、封底的廣告投放價格。
另外，對于各階段紙媒廣告的投放安排也應(yīng)當(dāng)分析清楚。例如，項(xiàng)目在開盤時是個大結(jié)點(diǎn)，需要投放陣勢大和影響力深的廣告，對此，可以在報紙投放一個封面或者一個整版廣告;開盤結(jié)束后，通常緊接著要形成一個造勢，這時就沒有必要再投放封面廣告，只需投放封底廣告即可;持效期時，投放報紙廣告的意義基本已不大，因此可以不進(jìn)行投放，或者象征性的在報紙內(nèi)頁投放一個通欄廣告。
總之，針對的群體和推廣階段不同，紙媒的選擇也會有所區(qū)別。
網(wǎng)絡(luò)
從某種意義上說，網(wǎng)絡(luò)也屬于電媒，但是隨著現(xiàn)代化信息發(fā)達(dá)程度的加大，網(wǎng)絡(luò)便捷的快速性使得網(wǎng)絡(luò)在整個營銷，尤其是在招商層面占的份額越來越大，因此越來越廣泛地作為獨(dú)立媒介渠道運(yùn)用在項(xiàng)目的推廣中。
例如，第一天發(fā)的帖或者成立的項(xiàng)目網(wǎng)站，在第二天借助一定的宣傳推廣，該項(xiàng)目目前招商銷售時的具體模式、原則和信息就有可能讓所有人通過網(wǎng)絡(luò)了解到，進(jìn)而及時聯(lián)系。
一般來說，通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目推廣的方法包括以下方面：
第一，建立項(xiàng)目網(wǎng)站。項(xiàng)目網(wǎng)站是項(xiàng)目在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行對外展示的一個臉面，在該網(wǎng)站上要有項(xiàng)目的效果圖、所有樓層的定位和平面圖以及價格，另外還應(yīng)當(dāng)有招商和銷售方式，這樣可以使在現(xiàn)實(shí)生活中沒有了解該項(xiàng)目的人，在上網(wǎng)時通過網(wǎng)絡(luò)能夠予以了解。
第二，在招商銷售環(huán)節(jié)中，針對門戶網(wǎng)站、論壇、QQ 群、貼吧進(jìn)行推廣。比如，在進(jìn)行品牌招商時，通過網(wǎng)絡(luò)搜集所有品牌的商家信息，然后進(jìn)行溝通、聯(lián)系和接洽，并約其上門進(jìn)行關(guān)于品牌引進(jìn)的洽談;而如果是針對投資人，那么可以在網(wǎng)絡(luò)上建立一個有關(guān)投資人的群，通過在網(wǎng)絡(luò)上廣泛發(fā)帖，將有意向購買的投資人添加到該群，然后逐一進(jìn)行解答。通常這一方式在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用較普遍。
第三，項(xiàng)目網(wǎng)站建立后，要盡量與一些行業(yè)的平臺網(wǎng)站和門戶網(wǎng)站進(jìn)行友情鏈接，這是最快速、有效將項(xiàng)目網(wǎng)站推出去的方法。例如，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個范疇，就可以將其和一些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站進(jìn)行友情鏈接，使更多的人通過這些鏈接直接進(jìn)入該網(wǎng)站了解項(xiàng)目的基本信息。
另外，項(xiàng)目在運(yùn)用媒介進(jìn)行推廣時，還要了解印刷制作費(fèi)用的報價和周期，以更好地提前工作量的安排和費(fèi)用支出預(yù)算。具體來說，包括以下工作：首先，根據(jù)要根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠∷⑿星榈贸鲎詈髮?shí)際的推廣費(fèi)用;其次，要對周期進(jìn)行提前了解。例如，在北京印刷一份樓書可能一天就能完成，但是在三線城市則至少需要一個星期，因此，一定要了解好印刷周期，以合理安排印刷時間。
戶外
項(xiàng)目在進(jìn)行戶外推廣時要注意三個方面：
第一，了解該城市有哪些地方可安裝戶外廣告;
第二，知道戶外廣告安裝的類型和尺寸;
第三，清楚安裝費(fèi)用情況，并在對整體的周期和報價進(jìn)行統(tǒng)一了解和分析后，進(jìn)一步鎖定提前工作量的安排和費(fèi)用的支出。
發(fā)行頻率
不同的媒介有不同的發(fā)行頻率，對項(xiàng)目進(jìn)行廣告推廣的發(fā)行頻率一定要依據(jù)媒介的實(shí)際情況而定。比如，項(xiàng)目在招商強(qiáng)銷階段，準(zhǔn)備投放報紙廣告，并計劃兩天投放一期，但實(shí)際上，當(dāng)?shù)氐膱蠹垙V告一周才出一版，很明顯計劃和現(xiàn)實(shí)不吻合。
相應(yīng)的，對于電視廣告同樣如此。在采用電視媒介時，一定要考慮時間段，不同的時間段有不同的形式要求，甚至有無檔期也要考慮在內(nèi)。
總之，項(xiàng)目在推廣時，一定要根據(jù)媒介的發(fā)行頻率和報價來制定自身的廣告排期。
發(fā)行量
一般來說，不同的媒介，發(fā)行量往往不一樣，發(fā)行的區(qū)域和針對的群體也會有所不同，對廣告造成的效果也不一樣，尤其是報紙廣告。所以，項(xiàng)目方一定要對媒介的發(fā)行量的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)研，最好有對發(fā)行量進(jìn)行評估和審核的環(huán)節(jié)，然后根據(jù)真實(shí)的發(fā)行量評估整個廣告所覆蓋的群體及其能達(dá)成的有效性。
例如，兩份報紙都是一周發(fā)行一版，其中一份報紙發(fā)行量為 20 萬份，覆蓋的區(qū)域包括整個城市的所的公寓、寫字樓、臨街底商和機(jī)關(guān)單位;另一份報紙只發(fā)行 2 萬份，且不在城市發(fā)，只在下縣發(fā)，那么對于這兩份報紙，在進(jìn)行廣告投放時，帶來的效果必然是不一樣的。
質(zhì)量
在選擇媒介時，大部分媒介廣告公司都會只透露自身媒介好的方面，項(xiàng)目方很難得出媒介的真實(shí)情況。對此，項(xiàng)目方還應(yīng)當(dāng)向群眾了解媒介的質(zhì)量，即對受眾群體進(jìn)行抽樣訪談，通過受眾群體的反饋，了解媒介的整體情況，進(jìn)而對同一媒介渠道的不同媒介進(jìn)行有效選擇。
比如，某城市共有三份報紙，通過受眾對這三份報紙的評價情況，選擇其中相較而言鎖定最精準(zhǔn)、最有效，且性價比最好的一種。
影響力
質(zhì)量決定影響力。通過對受眾群體的調(diào)研和分析，還可以得出報紙對項(xiàng)目所鎖定的人群的影響力。如果群眾都關(guān)注某一媒介，說明其影響力較大，那么項(xiàng)目在選擇推廣媒介時，就可以進(jìn)行側(cè)重的考慮;反之，如果選擇的是目標(biāo)群體都不關(guān)注的媒介，廣告投放再多，也不會有太大效果。
二、商業(yè)地產(chǎn)推廣媒介投放策略
1、在項(xiàng)目不同階段，針對人群不同，選擇不同的媒介渠道
在項(xiàng)目預(yù)熱期，需要進(jìn)行客戶蓄積，因此大部分媒介渠道都要選擇，而在開業(yè)運(yùn)營期主要針對的人群是消費(fèi)者，因此此時只需針對消費(fèi)者關(guān)注的媒介投放廣告。
2、不同的媒介有不同的表示形式，相同媒介在項(xiàng)目不同階段的表現(xiàn)形式不一樣
在項(xiàng)目強(qiáng)銷期和持效期針對投資人都要投放報紙廣告，其中，強(qiáng)銷期的目的是完成大部分業(yè)績、提升形象檔次和形成影響力，所以會采取投放整版封面廣告的形式，而持效期由于已經(jīng)完成一部分的銷售和形成一定的影響力，再投放整版的封面廣告就沒有意義，所以此時就會采取投放半版廣告的形式，甚至在強(qiáng)銷期效果比較好的情況下，持效期還可以選擇通欄的形式。電視廣告也是如此，在強(qiáng)銷期可能會投放音頻和視頻都有的廣告，在持效期則投放音頻廣告，而在運(yùn)營管理期只進(jìn)行滾動字幕的告知。
3、細(xì)化推廣方案，提前預(yù)約廣告媒介
對于電視和報紙等比較熱的泛媒介，其廣告需求往往比較多，所以一般都需要提前預(yù)約版面，這樣不僅可以減少后期的版面差錯，價格也可能會有所降低。
三、商業(yè)地產(chǎn)推廣費(fèi)用估算
一般來說，在對項(xiàng)目各個階段的推廣情況進(jìn)行細(xì)化羅列之后，就可以得出商業(yè)地產(chǎn)的推廣費(fèi)用。
具體來說，商業(yè)地產(chǎn)推廣費(fèi)用估算的步驟是：
首先，在營銷計劃中確定整個營銷周期的時間以及該周期中蓄水期、強(qiáng)銷期、持銷期等階段的時間點(diǎn);
其次，確定每個階段的推廣方式，媒介渠道的數(shù)量、表現(xiàn)形式以及所需費(fèi)用等，得出每個階段的推廣費(fèi)用;
最后，結(jié)合每個階段的費(fèi)用，得出整個營銷周期中項(xiàng)目推廣的總費(fèi)用。
例如，某項(xiàng)目整個營銷周期是一年，前兩個月是蓄水期，第三個月是強(qiáng)銷期，第四個月是持銷期，第五個月開始進(jìn)入掃尾期，那么首先確定蓄水期的費(fèi)用為報紙廣告20萬、電視廣告20萬、印刷 DM單5萬、印刷樓書5萬，然后依次確定強(qiáng)銷期、持銷期和掃尾期的費(fèi)用情況，最后形成清晰的整年的具體費(fèi)用匯總表，根據(jù)該表可進(jìn)一步討論整個花費(fèi)比例組合模式和階段組合模式是否合適，然后進(jìn)行調(diào)整改進(jìn)。
四、商業(yè)地產(chǎn)推廣活動策劃
活動策劃也是推廣宣傳中不可缺少的一種媒介方式，相較于其他類型的推廣，具有的獨(dú)特效應(yīng)在于能在短期內(nèi)將人氣聚攏，并形成互動。
按照項(xiàng)目正常的運(yùn)作鏈條，主要的推廣活動類型有九個：奠基儀式、封頂儀式、市場聯(lián)誼、開盤晚會、開業(yè)活動、經(jīng)濟(jì)論壇、行業(yè)組織研討會、感恩會和答謝會、巡展。
1、奠基儀式
奠基儀式是指在工程剛啟動時所進(jìn)行的活動。
2、封頂儀式
相應(yīng)的，工程結(jié)束后，也會有封頂儀式。通過封頂儀式，可以將潛在客戶和政府領(lǐng)導(dǎo)聚集起來，形成一種造勢和宣傳。
3、市場聯(lián)誼
市場聯(lián)誼是指項(xiàng)目在開盤前，通過和項(xiàng)目相關(guān)的大市場舉行聯(lián)誼活動，借助大市場的知名度，加大人們對項(xiàng)目的關(guān)注度。
4、開盤晚會
開盤晚會是開業(yè)時進(jìn)行的一種造勢活動，如請明星舉行演唱會等，增強(qiáng)人們對開發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可感。
5、開業(yè)活動
開業(yè)活動的形式通常為表演、促銷、抽獎、刮刮卡，既可以讓整個開業(yè)顯得熱鬧，還可以刺激消費(fèi)者在商場購物。
6、經(jīng)濟(jì)論壇
經(jīng)濟(jì)論壇主要是針對投資人進(jìn)行的廣告宣傳推廣，指對登記的客戶進(jìn)行初步篩選，然后通過發(fā)邀請函的方式將其聚在一起，當(dāng)然，同時參與的還要有壓軸的政府領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商、行業(yè)的領(lǐng)頭羊等，通過大家共同討論該區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)商業(yè)發(fā)展，間接對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。
7、行業(yè)組織研討會
行業(yè)組織研討會是開盤之前舉行的鋪墊活動，起到局部預(yù)熱的作用。例如，如果某小商品行業(yè)組織針對的投資人是溫州人，就可以將溫州商會的人員組織起來進(jìn)行相關(guān)的研討。
8、感恩會和答謝會
感恩會和答謝會是在開盤之后針對投資人和經(jīng)營戶進(jìn)行的感恩答謝活動，也是一種促銷手段。
通過這種活動，不僅可以使投資人和經(jīng)營戶更加認(rèn)可這個項(xiàng)目及其后期的服務(wù)，還可以刺激老客戶介紹新客戶。
9、巡展
巡展是針對下線周邊其他城市進(jìn)行商戶資源挖掘時舉行的活動，具有不固定性的特點(diǎn)，可以在不同的城市和商圈之間通過展示、演出、發(fā)單、講解等活動形式進(jìn)行流動，以刺激招商和銷售。
相關(guān)關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)推廣 高收益 推廣營銷
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